La propuesta del ala socialista del Gobierno de bonificar a los propietarios que no suban el alquiler ha desatado un terremoto político en el seno del Ejecutivo. Sumar no considera que sea la vía adecuada para abordar la emergencia habitacional, mientras el PSOE cree que empujar la cooperación de los caseros es clave para paliar las subidas de precios en un país donde la inmensa mayoría de viviendas de alquiler están en manos de pequeños propietarios. Invertir en ladrillo es una práctica extendida en España entre quienes pueden permitírselo y ha ganado atractivo en los últimos años al calor de las subidas de precios. Comprar un piso y arrendarlo retorna de media al casero unos 14.145 euros brutos al año.
Según datos de Idealista publicados esta semana, la adquisición de una vivienda para ponerla a alquiler tiene una rentabilidad bruta media del 6,7%, lo que significa que el propietario obtiene unos 6.700 euros por cada 100.000 invertidos. De acuerdo a la estadística de precios del portal inmobiliario —registra un precio medio de la vivienda de 2.639 euros por metro cuadrado—, esto se traduce en que un piso promedio de 80 metros cuadrados comprado por unos 211.000 euros reporta de vuelta al casero unos 1.180 euros de ingresos brutos mensuales.
«Desde el punto de vista financiero, comprar para alquilar se ha convertido en un activo muy interesante, sobre todo porque la subida de los precios de la vivienda ha hecho más atractiva la inversión», explica a 20minutos Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, que apunta a que el atractivo de la vivienda como inversión ha ido en aumento a lo largo de la última década. Los datos de Idealista reflejan una rentabilidad del 5,5% en 2015, más de dos puntos por debajo del dato a cierre de 2025. En esos diez años, el precio de la vivienda en venta se ha encarecido de media un 73,2% y los alquileres, un 98,7%, de ahí el incremento de la rentabilidad.
Actualmente el retorno que ofrece el alquiler como inversión duplica la rentabilidad de los bonos del Estado a diez años (3,3%), por ejemplo. «Comparado con otros activos sin riesgo o con el mínimo riesgo posible, invertir en vivienda para alquilar es más atractivo que hacerlo en letras del Tesoro o en bonos de deuda pública. Para conseguir rentabilidades mayores, habría que ir a fondos de inversión, sobre todo de renta variable, y activos que tienen un riesgo más alto», añade el experto, que recuerda que la vivienda funciona como activo refugio en épocas de incertidumbre y los ingresos obtenidos del alquiler son en España un «complemento» habitual para muchos caseros a la pensión o al salario.
No obstante, la rentabilidad de la vivienda no es la misma a lo largo y ancho del territorio. Según los datos de Idealista, entre las capitales de provincia, oscila entre un 7,5% en Lleida y un 3,3% en San Sebastián. «En toda inversión la rentabilidad va de la mano del riesgo que se asume. Y el riesgo viene determinado por los vaivenes de precios que puedan sufrir los activos en una zona determinada; la liquidez, es decir, que puedas tardar más en vender la vivienda si la quieres hacer líquida, y el riesgo de impago del inquilino», indica Balado, que aclara que las ciudades más caras no son necesariamente las más rentables.
La estadística de Idealista apunta a que en las grandes urbes españolas la rentabilidad del alquiler se sitúa por debajo de la media nacional. En Valencia, Sevilla y Barcelona se mueve entre un 5,8% y un 5,6%, mientras que en Madrid se queda en un 4,7%. Se trata de zonas que son más caras, por lo que el retorno final en forma de alquiler es mayor en términos absolutos, pero también el desembolso inicial para la compra del inmueble. Adquirir un piso promedio en Valencia, Barcelona y Madrid ronda los 294.000, 370.000 y 407.000 euros respectivamente y alquilarlo reporta de vuelta al casero de media 17.065, 20.740 y 19.150 euros brutos al año. En Sevilla las cifras son algo más reducidas, con un precio medio de compra de 209.440 euros y un retorno de 11.940 euros.
Estos números son brutos, es decir, sin descontar gastos asociados como pueden ser el pago del IBI, el seguro de la casa, la cuota de la comunidad, los gastos de mantenimiento y reparaciones o los intereses de la hipoteca, en caso de haber pedido un préstamo para la compra. Al ser una renta que genera ingresos al propietario, el alquiler tributa también en el IRPF, aunque el casero se puede deducir estos gastos asociados. Según los últimos datos disponibles de la Agencia Tributaria, en 2023 los caseros declararon de media 8.888 euros de ingresos brutos por vivienda, de los que se dedujeron 3.972 euros.
A esto se suman las bonificaciones, que merman la cuantía final por la que el propietario tributa. Por regla general al alquiler como vivienda habitual en España se le aplica una reducción mínima del 50% en el IRPF, aunque existen casuísticas adicionales más concretas. La ley de vivienda introdujo en las áreas declaradas como zonas tensionadas —solo en funcionamiento actualmente en Cataluña, País Vasco, Navarra y A Coruña— bonificaciones de entre un 60% y un 90% para aquellos casos en los que se efectúen mejoras en la vivienda, se saque al mercado un piso que estuviera vacío, se alquile a un inquilino joven o se baje el precio un 5% con respecto al contrato anterior.
Con el objetivo de contener las subidas de precios, el Gobierno agregó el lunes una nueva propuesta a este entramado de incentivos fiscales: una bonificación del 100% en el IRPF para los caseros que no suban el alquiler a los inquilinos en el momento de renovar el contrato. «Esto genera una discriminación con las medidas anteriores de la ley de vivienda, porque, si se llega a aprobar así, puede percibirse que los propietarios que mantienen el precio obtienen más ventajas fiscales que aquellos que lo rebajan», advierte Balado, que apunta a que todavía es pronto para evaluar si los incentivos fiscales desplegados con la implantación de las zonas tensionadas han dado frutos, pero se muestra más partidario de intentar atajar la crisis habitacional por esta vía que topando los precios.
